Analiză Record negativ pe piața de birouri: 2025 primul an fără livrări de proiecte noi de peste 20 de ani

Piața birourilor din București a marcat în 2025 primul an fără livrări de proiecte noi de peste două decenii. În acest context, cererea totală de închiriere a scăzut cu circa 25% față de anul anterior, până la aproximativ 250.000 de metri pătrați, iar cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 de metri pătrați.

Rata de neocupare a ajuns la 11,5% la finalul anului trecut. Foto Shutterstock

Potrivit raportului anual publicat de Colliers, chiar dacă activitatea de leasing a încetinit, piața a continuat să se ajusteze: rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025 - un minim de mai bine de 5 ani, de la aproximativ 13% în anul anterior, iar chiriile medii solicitate au crescut cu circa 3%, depășind ușor 15 euro pe metru pătrat. Evoluția confirmă că deficitul de spații moderne, bine poziționate și conectate la infrastructura de transport rămâne principalul factor care susține echilibrul pieței și presiunea pe chirii.

„Piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit tot mai evident de clădiri de calitate, amplasate în zone bine conectate și cu specificații tehnice adaptate cerințelor actuale ale chiriașilor. Această polarizare explică de ce, în anumite subpiețe, vedem simultan o scădere a cererii și o presiune de creștere a chiriilor. În 2025, suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbției nete din ultimele două decenii. Totuși, o mare parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin bine poziționate, care rămân dificil de închiriat”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Stocul de birouri ar putea fi ocupat abia în patru ani

În acest context, consultanții Colliers subliniază că nivelul actual al spațiilor disponibile ar putea fi ocupat în aproximativ patru ani, dacă rata absorbției nete din ultimii ani se menține. Acesta este un interval mult mai redus decât în majoritatea capitalelor europene, unde acest orizont depășește adesea un deceniu, inclusiv în capitale regionale precum Budapesta sau Varșovia.

În contrast cu nivelul mai redus al cererii în ansamblu, la nivel de piață, anul 2025 a adus și tranzacții de referință, care confirmă că interesul pentru proiectele de calitate rămâne solid. Cea mai importantă a fost extinderea Adobe în proiectul U-Center, cu peste 13.000 de metri pătrați, care alături de tranzacția inițială de acum 2 ani, de 17.000 de metri pătrați, reprezintă cele mai mari tranzacții de cerere nouă intermediate de Colliers și una din cele mai semnificative înregistrate vreodată pe piața din București. Dincolo de prudența generală a companiilor, consultanții Colliers subliniază că astfel de decizii arată că spațiile moderne, bine poziționate și adaptate cerințelor actuale continuă să atragă investiții semnificative și pot funcționa ca repere pentru o posibilă stabilizare a cererii.

Sectoarele care încă mai închiriază, deși sub nivelul pandemiei

Pe sectoare, cererea a fost relativ echilibrată, cu serviciile financiare pe primul loc, care au generat 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C, cu 20%, după o revenire vizibilă în a doua parte a anului, și de serviciile profesionale, cu 17%. Chiar și așa, ponderea IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, când sectorul reprezenta frecvent 40 - 50% din cererea totală, semn că piața trece printr-o ajustare mai profundă, nu doar printr-un ciclu temporar.

În același timp, dimensiunea medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătrați, cu circa 11% sub media ultimului deceniu, ceea ce arată o abordare mai prudentă a companiilor în deciziile legate de spațiile de birouri. Această tendință ar putea influența, pe termen mediu, atât modul în care vor fi gândite noile proiecte, cât și strategiile proprietarilor, printr-o diversificare mai mare a bazei de chiriași.

„Piața birourilor din București este încă sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Chiar dacă pe termen scurt companiile rămân prudente, pe termen lung fundamentele pieței sunt solide, iar lipsa spațiilor moderne va continua să susțină interesul pentru proiectele de calitate”, conchide Coșconel.

Spațiile de co-working câștigă teren. Cât costă chiria

Lipsa de predictibilitate fiscală și presiunea pe cash-flow accelerează tranziția de la birouri clasice către modele flexibile de lucru și mută firmele în spații de co-working, unde costul este previzibil, lunar și complet deductibil, se arată într-o analiză a Supertree Workspaces & More.

Potrivit acesteia, cele mai active companii pe piața spațiilor flexibile sunt companiile internaționale cu echipe de 10–50 de angajați la intrarea pe o piață nouă și firmele din România de tipul scale-up care evită blocarea capitalului și cele multinaționale care își reduc suprafața de birouri cu 20–40%.

Reprezentanții Supertree observă o creștere a cererii din partea companiilor din tech, servicii financiare, energie și ESG – domenii unde echipele sunt mobile și internaționale. Spațiile de coworking nu mai sunt pentru „small players”, ci pentru companii care știu să-și optimizeze structura.

O firmă care activează într-un spațiu de co-working poate reduce costurile cu până la 30% față de un birou tradițional, fiind eliminate cheltuielile ascunse precum mentenanța, utilitățile sau amenajarea spațiului. Datorită contractelor flexibile și posibilității de a extinde rapid suprafața ocupată, coworking-ul a devenit o strategie extrem de atractivă pentru companiile mari, de talie internațională, pentru cele aflate în expansiune, dar și pentru IMM-uri.

Perioada medie de închiriere variază între 1 și 2 ani pentru birourile private, respectiv aproximativ 12 luni pentru zonele open-space, utilizate în general de echipe de 5–15 persoane. Rata de ocupare a spațiilor de birou fost în medie de 80-90% în 2025, potrivit datelor Supertree.

Bucureștiul rămâne extrem de atractiv pentru companii deoarece costurile de închiriere pot fi chiar cu 50–90% mai mici decât în alte capitale europene comparabile. Dacă în București chiriile pentru birourile prime sunt în jur de 18–22 euro/mp, în Varșovia ajung la 25–28 euro/mp, în Praga la 26–30 euro/mp, iar în Viena pot depăși 28–35 euro/mp, ceea ce face Capitala României una dintre cele mai eficiente opțiuni din regiune pentru companiile în expansiune.

Principalele tendințe pe piața de spații de co-working

La nivel global, industria spațiilor flexibile intră în 2026 într-o etapă de consolidare discretă și expansiune constantă, tendință care se reflectă și în România.

• Spațiile flexibile trec de la „nice-to-have” la infrastructură critică într-o piață aflată în consolidare.
• Designul, ospitalitatea și sentimentul de apartenență devin noile standarde minime pentru operatorii de spații flexibile.
• Coworking-ul devine infrastructură comunitară, cu expansiune în zonele suburbane și un accent mai mare pe echitate și impact social.
• Coworking-ul evoluează într-un ecosistem operațional pentru activele de birouri flexibile, integrând servicii și soluții complete pentru chiriași.
• Tehnologia bazată pe inteligență artificială, analiza datelor și integrarea cu soluții digitale devin stratul operațional al spațiilor flexibile.

Segmentul de coworking continuă să crească accelerat la nivel global, fiind estimat să depășească 40 de miliarde USD până în 2030 (sursă: Grand View Research). În Europa, piața spațiilor flexibile este evaluată la peste 7 miliarde USD și reprezintă aproximativ 2,5% din stocul total de birouri moderne (sursă: Mordor Intelligence; Optix Europe Report).

În România, piața se află într-o fază de dezvoltare, cu peste 100 de spații de coworking și aproximativ 70.000 mp de birouri flexibile în București, reprezentând 2,3% din stocul total de birouri moderne, potrivit CBRE. Aceste cifre indică un potențial semnificativ de creștere pentru următorii ani.